Tháo những điểm nghẽn

Theo nhận định của những người trong cuộc, thị trường BĐS năm 2014 có sự khởi sắc trước hết là nhờ chính sách cho vay vốn của ngân hàng đối với lĩnh vực này đã được cởi trói. Bên cạnh lãi suất giảm chỉ còn khoảng 1/2 so với 2 năm trước, cơ chế vay cũng “thoáng” hơn, giúp người vay tiếp cận vốn một cách thuận lợi. Đặc biệt, phần lớn các ngân hàng đều có các gói sản phẩm ưu đãi riêng dành cho mua đất với lãi suất 6-7,5%/năm trong năm đầu.

Khu đất thuộc vùng quy hoạch Nhà Vọc, Thạch Tân (Thạch Hà) có phân khúc thị trường đa dạng (từ 1,5 – 2,5 triệu/m2 tùy vị trí) nên đáp ứng được nhiều đối tượng khách hàng.

Trưởng phòng Khách hàng thể nhân Vietcombank Hà Tĩnh – Nguyễn Đức Nam cho biết, năm 2014, dư nợ cho vay của khối khách hàng cá nhân tăng khá lớn, đạt gần 1.000 tỷ đồng ở thời điểm cuối năm. Trong đó, dư nợ cho cá nhân vay để mua đất tăng 15-17% so với năm ngoái, trong năm, doanh số cho vay ở lĩnh vực này đạt khoảng 300 tỷ đồng. Khách hàng vay tiền mua đất tăng nhanh ở những tháng cuối năm và đã có những doanh nghiệp BĐS chủ động liên kết với ngân hàng để người mua đất ở khu quy hoạch dân cư trung tâm thị trấn Kỳ Anh được vay vốn.

Tuy nhiên, đối với gói cho vay hỗ trợ nhà ở dành cho cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và người lao động thu nhập thấp, việc cho vay mua đất và nhà ở xã hội các ngân hàng trên địa bàn không thể triển khai thực hiện. Nguyên nhân là do điều kiện cho vay không phù hợp với thực tiễn (nhà, đất có diện tích từ 70 m2 trở xuống) nên dù lãi suất chỉ 5%/năm với thời gian dài, mức vay cao, nhưng cả ngân hàng và khách hàng đành phải… chịu thua. Theo các ngân hàng thương mại, nếu Nhà nước nới rộng hơn về điều kiện cho vay thì nguồn vốn tín dụng sẽ tạo động lực mạnh mẽ hơn cho thị trường BĐS.

Để tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế quản lý, đầu tư cho lĩnh vực BĐS, một trong những giải pháp là thực hiện có hiệu quả đề án phát triển quỹ đất của tỉnh. Bà Đậu Thị Thủy – Chủ tịch HĐND thành phố Hà Tĩnh cho biết, cơ chế tài chính đối với các dự án phát triển quỹ đất thiếu đồng bộ đã gây khó khăn cho thành phố trong việc huy động nguồn lực đầu tư các vùng hạ tầng khu dân cư. Bên cạnh đó, ở một số địa phương lại tồn đọng quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng nhưng bán đấu giá không thành, gây ứ đọng vốn, không thể quay vòng để tái đầu tư. Theo ông Võ Tá Đinh – Giám đốc Sở TN&MT tỉnh, để gỡ những vướng mắc này, Sở đã đề nghị, tham mưu HĐND, UBND tỉnh có sự điều chỉnh phù hợp, theo đó, tăng mức trích quỹ phát triển đất cho khu vực các xã, phường, thị trấn để tạo nguồn phát triển quỹ đất, cho phép các địa phương được chuyển sang hình thức xét giao đất ở những vùng đấu giá không thành để quay vòng vốn tái đầu tư, giải quyết khấu trừ phí đầu tư cho các dự án do UBND xã, phường, thị trấn làm chủ đầu tư.

Thúc đẩy yếu tố thị trường

Thúc đẩy yếu tố thị trường, theo nhận định của những người có nhiều kinh nghiệm là giải pháp cần phải được triển khai ở giai đoạn khởi động một hành trình phát triển mới của BĐS. Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Tĩnh – Nguyễn Quốc Hà cho rằng: Cần có sự phân khúc đa dạng và rõ nét về giá, đồng thời, khuyến khích tính thương mại cho thị trường này để vừa có thể “móc túi” những người có tiền, vừa tạo cơ hội cho người thu nhập thấp. Cần có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cao hơn để người thu nhập thấp có thể mua được đất, ổn định cuộc sống nhưng cũng cần chọn vị trí đẹp, quy hoạch những lô đất rộng để thu hút người có năng lực tài chính. Bên cạnh đó là có giải pháp siết chặt quản lý đối với việc cấp đất, tránh việc găm đất, giữ đất vốn đã tồn tại nhiều năm nay. Ví dụ như quy định khoảng thời gian người được cấp đất phải làm nhà, không được chuyển nhượng đất cấp…

Khách hàng trao đổi thông tin tại các phiên đấu giá

Cùng quan điểm về việc nâng cao năng lực thị trường ở lĩnh vực BĐS, ông Trần Viết Ngọc – Giám đốc Công ty Bán đấu giá tài sản số 1 cho rằng: Trong quy định về đấu giá đất, hiện nay, UBND tỉnh đã có sự điều chỉnh về bước giá một cách linh động và phù hợp hơn với điều kiện thực tiễn (mỗi bước giá tăng từ 1-5% so với giá khởi điểm). Yêu cầu đặt ra là các đơn vị hoạt động đấu giá phải có năng lực nhận định thị trường và đối tượng khách hàng để đảm bảo lợi ích của người mua, người bán và khai thác được nguồn lực đầu tư vào thị trường này.

Ông Ngọc dẫn một ví dụ cho thấy vai trò của đơn vị đấu giá: Trong các đợt đấu giá đất ở Kỳ Châu (Kỳ Anh) năm 2014, công ty đã có sự nghiên cứu kỹ nguồn kiều hối ở địa bàn này và tìm hiểu, chủ động tiếp cận với khách hàng từ Anggola để thu hút sự tham gia của họ vào khu đất được bán đấu giá. Nhờ đó, qua 2 đợt đấu giá, có 22 lô được bán thành công, vượt giá khởi điểm gần 4 tỷ đồng.

Cũng theo ông Ngọc, việc xã hội hóa trong lĩnh vực đấu giá tài sản là hướng đi đúng nên bên cạnh giải pháp quản lý chặt chẽ, cần tạo sân chơi bình đẳng, thuận lợi để các tổ chức này hoạt động hiệu quả, góp phần kích cầu thị trường BĐS. Bài toán về kinh tế đất cũng cần được tính toán căn cơ hơn đối với các nhà đầu tư hạ tầng khu dân cư. Có thể nhận thấy, đất đấu giá tồn đọng số lượng lớn ở những vùng quy hoạch không có lợi thế về vị trí hoặc những vùng hạ tầng chưa đồng bộ, vì vậy, đặt ra yêu cầu cần có sự tính toán kỹ hơn đối tượng khách hàng của từng dự án hạ tầng khu dân cư để có sự đầu tư phù hợp.

Một tin vui với thị trường BĐS Hà Tĩnh đầu năm 2015 là sự kiện Tập đoàn Vincom triển khai dự án xây dựng khu trung tâm thương mại và nhà ở cao cấp. Dự án được kỳ vọng sẽ là hiện thực của thị trường nhà đất đầu tiên ở Hà Tĩnh, đồng thời, tạo hiệu ứng cho các vùng quy hoạch khu dân cư khác. Theo ý kiến của những người hoạt động ở lĩnh vực BĐS thì bên cạnh chính sách khuyến khích các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội đã được ban hành, tỉnh cần có giải pháp thu hút thêm các nhà đầu tư đủ năng lực triển khai các dự án nhà, căn hộ với nhiều phân khúc giá, góp phần làm phong phú và sôi động thị trường BĐS ở Hà Tĩnh.

Mai Thủy – Thành Chung