Thay đổi bảng giá đất sẽ khiến thị trường BĐS TP.HCM chịu nhiều ảnh hưởng.

Giá đất đang "nhảy múa"

Hiện tại, nhiều địa phương đang xây dựng dự thảo bảng giá đất mới (giai đoạn 2020 – 2024), cho thấy mức tăng giá đất rất cao. Điều này cũng dễ hiểu khi thị trường nhà đất ở nhiều đô thị phát triển mạnh trong những năm qua khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên rất cao, và cũng phù hợp với tiêu chí bảng giá đất hàng năm được xây dựng sát với giá thị trường.

Theo đề xuất của UBND TP.Hà Nội, bảng giá đất mới được đề xuất tăng bình quân 15-30% giá các loại đất sau khi lấy ý kiến góp ý vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024. Còn TP.HCM lại đang xây dựng 3 phương án khung giá đất mới. Trong đó, phương án 1 là giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay.

Theo hiệp hội Bất động sản TP.HCM, với phương án này, mức giá tối đa của giá đất ở là 429 triệu đồng/m2 ; giá đất thương mại, dịch vụ là 338 triệu đồng/m2 và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 260 triệu đồng/m2 . Tuy nhiên, mức giá quá cao như vậy sẽ không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường và tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao.

Phương án 2 đề xuất giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo đó, giá đất tối đa trong Bảng giá đất có thể là 319,8 triệu đồng/m2 cho đất ở tối đa; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 253,5 triệu đồng/m2 ; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 192,4 triệu đồng/m2.

Cuối cùng, phương án 3 mong muốn giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Nếu áp dụng, giá đất ở tối đa 280 triệu đồng/m2 ; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 223,9 triệu đồng/m2 ; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 167,9 triệu đồng/m2 .

Đại diện hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng phương án 2 có mức giá hợp lý nhất. Nhiều địa phương khác cũng dự kiến có mức thay đổi gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ. Chẳng hạn như giá đất ở Đồng Nai sẽ tăng, trong đó các khu vực giáp ranh tỉnh, thành khác chỉ chênh lệch giá thị trường khoảng 30%. Giá đất tại một số nơi như Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, TP.Biên Hoà, TP.Long Khánh biến động cao, lên đến trên 10 lần. Giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh cũng được dự báo sẽ tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ... với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 - 14% giá thành.

Tác động không nhỏ đến đời sống người dân

Trao đổi với PV báo ĐS&PL, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở. Do giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Bởi vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.

“Khi bảng giá đất tăng có thể sẽ kéo theo chi phí các ngành liên quan cũng tăng lên. Nhiều lo ngại điều này có thể khiến một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm lượng giao dịch trên thị trường bất động sản”, ông Châu đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích, hiện nay, tại các địa phương, quy hoạch đất dành cho phát triển nông nghiệp, đất đô thị, đất công nghiệp... khá rõ ràng. Theo đó, giá đất trong bảng giá đất (gọi chung là giá sàn) tăng cũng là bước minh bạch hoá về giá đất, sẽ khuyến khích người dân ở các thành phố lớn đồng thuận chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, đất đô thị...Tuy nhiên, giá sàn tăng nhiều so với giá cũ cũng làm cho việc triển khai các dự án bất động sản khó khăn hơn, đồng thời chi phí xây dựng hạ tầng cũng tăng vì mức đền bù, giải phóng mặt bằng cao, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh đều tăng lên.

Trong khi tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, thì tăng giá đất sẽ khiến nhà đầu tư không mặn mà đầu tư vào hoạt động sản xuất do khó có hiệu quả. Việc chuyển đổi mô hình sử dụng đất, đô thị hóa tại các thành phố lớn cũng bị ảnh hưởng. Hơn nữa, hiện giá nhà đã quá cao so với mức thu nhập bình quân của người dân.

Với tình trạng như hiện nay, trong thời gian tới, nguồn cung dự án nhà ở sẽ tiếp tục giảm. Những dự án nào được triển khai mới, đủ điều kiện đưa ra thị trường sẽ có giá bán cao do chi phí đầu vào tăng, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của đa số người dân đô thị.

Còn theo luật sư Bùi Quang Nghiêm, đoàn Luật sư TP.HCM, sự chênh lệch giữa giá đất ban hành trong khung và giá giao dịch trên thị trường sẽ có lợi cho các đối tượng muốn mua bán, sở hữu đất công, đất nhà nước với giá rẻ. Không chỉ trường hợp chỉ định thầu, ngay cả khi đem ra đấu giá, giá khởi điểm cũng thấp hơn và rất dễ để xảy ra tình trạng làm “ảo thuật”, đấu giá không thực chất. Bên cạnh đó, những người giao dịch bất động sản dễ dàng gian lận thuế và nảy sinh tiêu cực trong các cơ quan thuế. Tóm lại, độ chênh lệch càng cao càng có hại cho ngân sách, cho người dân và chỉ mang đến lợi ích cho một nhóm đối tượng.

“Chưa kể bất cập này đang kéo theo rất nhiều hệ lụy trong công tác giải phóng mặt bằng. Đừng tưởng giá đất thấp Nhà nước sẽ được lợi khi giải tỏa, đền bù cho người dân để làm các dự án hoặc công trình công ích. Thực tế, tỉ lệ giải tỏa thành công vô cùng thấp. Hầu hết các dự án giải tỏa mặt bằng đều vấp phải tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Dự án dây dưa, chậm trễ, thiệt hại còn lớn hơn nhiều. Vì thế, cần phải điều chỉnh khung giá, bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường. Sát giá thị trường sẽ không còn tiêu cực, giảm thất thu ngân sách, không còn tranh chấp, khiếu kiện”, ông Nghiêm nhấn mạnh.

Thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing, trường đại học Kinh tế TP.HCM lại cảnh báo: “Nếu quy định khung giá đất tăng cao đột biến (gấp rưỡi hoặc gấp đôi giá hiện nay) chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá giao dịch trên thị trường. Đứng về góc độ doanh nghiệp, ngành bất động sản có rất nhiều “chi phí chìm” và đều được tính vào trong giá đất nên giá giao dịch thực tế thường cao hơn nhiều so với giá quy định. Nâng khung giá, bảng giá đất càng sát thì càng khó khăn cho doanh nghiệp”.

“Tăng khung giá, bảng giá đất cho phù hợp với hơi thở của thị trường là hợp lý. Nhưng không nên quá cứng nhắc phải lên ngang giá thị trường. Nếu muốn hoàn toàn minh bạch, không có bất cứ gian lận nào thì phải đặt vấn đề “chi phí chìm” trong cấu thành giá đất của doanh nghiệp, khiến giá đầu vào của dự án tăng cao. Bảo đảm cả bộ máy minh bạch thì mới mong doanh nghiệp, người dân minh bạch được”, ông Nghĩa nêu ý kiến.

Tác giả: Hà Nhân

Nguồn tin: Báo Đời sống & Pháp luật