Bài cuối: Để thị trường bất động sản trở về giá trị thực

Giá ảo và những chi phí không minh bạch

Thị trường BĐS tuột dốc và “đóng băng” kéo dài đang là tình cảnh chung của cả nước. Ngoài nguyên nhân khách quan do suy thoái kinh tế thì còn có nguyên nhân do giới đầu cơ “thổi” giá quá cao so với giá trị thực. Và đặc biệt, Hà Tĩnh lại là địa phương được giới đầu cơ, cò mồi “thổi” giá với tốc độ chóng mặt hơn nhiều lần so với các địa phương khác trong cùng khu vực, thậm chí cao hơn cả những thành phố lớn.

“Có những thời điểm, trong 1 phiên đấu giá, các lô đất ở khu đô thị Sông Đà, Nguyễn Du có giá khởi điểm 1,4 – 1,6 tỷ đồng đã bị hàng chục “cò” đẩy lên 1,8 – 2 tỷ đồng và chỉ sau vài ngày đã được trao tay cho nhà đầu tư khác 2,5 – 3 tỷ đồng” – anh Tùng, nguyên nhân viên Công ty BĐS MTS cho biết.

Có thể nói, năm 2010-2011 là thời hoàng kim của giới đầu tư BĐS và giới “cò” đất. Các công ty môi giới BĐS chính danh và vô danh mọc lên như nấm sau mưa. Không ít cán bộ, công chức đã tham gia môi giới BĐS. Nhiều gia đình phất lên nhanh chóng nhờ mua bán trao tay các lô đất ở các tuyến đường mới mở hoặc khu lân cận thành phố. Đất sốt ngùn ngụt đã khiến nhiều gia đình kêu gọi con em đang làm ăn ở nước ngoài gửi tiền về để đầu tư vào đất. Và, cũng chính vì thế, khi thị trường BĐS sụt giảm và “đóng băng” kéo dài, hệ lụy xấu cũng lớn hơn các tỉnh khác.

Theo nhiều nhà đầu tư, một nguyên nhân khác khiến thị trường BĐS Hà Tĩnh cao đó là chi phí đền bù, GPMB và xây dựng hạ tầng chiếm 40-50% giá trị lô đất. Cụ thể, khu quy hoạch đất cấp (120 lô) ở xóm Tân Học (xã Thạch Hạ – TP Hà Tĩnh) chi phí đền bù, GPMB, xây dựng hạ tầng hết hơn 15 tỷ đồng. Tính bình quân, mỗi lô đất phải chịu chi phí hạ tầng gần 125 triệu đồng trên tổng giá trị lô đất 250 triệu đồng (hạ tầng chiếm 50%).

Tương tự, khu quy hoạch Kinh Nam (109 lô) ở xã Thạch Hưng (TP Hà Tĩnh) có chi phí GPMB, xây dựng hạ tầng gần 7 tỷ đồng; khu quy hoạch thôn Trường Thanh (16 lô) tại xã Kỳ Thư (Kỳ Anh) có chi phí hạ tầng hơn 1 tỷ đồng.

Trong 5 khu quy hoạch đất đấu thầu (tổng số 1.173 lô, đường rộng 12–18m) ở TP Hà Tĩnh đã và đang được triển khai xây dựng, có chi phí đền bù, GPMB và xây dựng hạ tầng 356 tỷ đồng. Như vậy, bình quân mỗi lô đất “cõng” 300-400 triệu đồng chi phí hạ tầng.

Theo 1 nhà thầu xây dựng hạ tầng, một trong những nguyên nhân khác đẩy giá BĐS ở Hà Tĩnh lên cao là do bị cộng nhiều chi phí không tên khác vào giá thành của đất.

Nhìn từ một số giải pháp

Trước tình hình thị trường BĐS trầm lắng, làm tăng nguy cơ nợ xấu của hệ thống ngân hàng và ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế, Chính phủ đã có một số giải pháp như: giảm và giãn thuế, phí, tiếp tục cho vay đối với các nhà đầu tư BĐS, cho vay mua nhà để ở với lãi suất thấp và thời hạn vay dài. Tuy nhiên, những giải pháp này có làm chuyển biến được thị trường BĐS hay không đang còn phải chờ thời gian.

Khu quy hoạch dân cư Đồi Thao – Vườn Cọ (xã Thạch Trung) được quy hoạch với các điều kiện tối thiểu như: bó vỉa, làm nền đường, thoát nước.

Đối với thị trường Hà Tĩnh, một số nhà quản lý và chuyên gia trong lĩnh vực đất đai đã đưa ra một số giải pháp cụ thể. Ông Đinh Hồng Tâm – Phó Giám đốc Trung tâm Đấu giá tài sản tỉnh cho rằng, giải bài toán giảm giá thành của đất để nhiều đối tượng có thể mua được, ngoài việc thiết lập một cơ chế công khai, minh bạch, trong quy hoạch cần có lộ trình cụ thể, rõ ràng. Yêu cầu đặt ra là phải có chiến lược, định hướng cụ thể trong công tác quy hoạch và phát triển thị trường BĐS.

Dự án treo, quy hoạch treo, gây lãng phí tài nguyên đất là chuyện đã và đang xảy ra. Và, những dự án treo, quy hoạch treo này sẽ gây nhiều lãng phí cho xã hội vì không mang lại giá trị gia tăng trong khi chi phí đầu tư rất lớn. Ở đây cũng cho thấy một thực trạng rất đáng ngại, khi cơ cấu sản phẩm dành cho nhà đầu tư quá lớn mà sản phẩm hướng đến người tiêu dùng thực thì lại thiếu.

Liên quan đến việc giá khởi điểm vẫn còn khá cao so với khả năng của người mua dẫn đến đấu giá không thành, theo ông Tâm, cần áp dụng Thông tư 48, ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính. Theo đó, trường hợp đấu giá không thành, mà nguyên nhân do giá khởi điểm cao thì cơ quan nhà nước được giao việc xử lý đấu giá quyền sử dụng đất có văn bản gửi Sở Tài chính để báo cáo Chủ tịch UBND tỉnh xem xét, quyết định việc xác định lại giá đất để tổ chức đấu giá lại.

Ông Trần Thế Dũng – Chủ tịch UBND thành phố Hà Tĩnh cho biết, để khai thác hết giá trị của đất và đáp ứng yêu cầu về hạ tầng đô thị, NTM, thành phố sẽ phân loại đất và đối tượng mua đất để đầu tư hạ tầng phù hợp. Đối với vùng đất loại 1 dành cho các đối tượng có điều kiện hơn sẽ làm hạ tầng theo chuẩn đô thị. Đối với đối tượng thu nhập thấp, sẽ quy hoạch ở vùng đất xa trung tâm hơn và hạ tầng ở đây chỉ làm các điều kiện tối thiểu như: bó vỉa, làm nền đường, thoát nước.

Ông Phan Lê Hùng – Trưởng phòng Quản lý nhà và BĐS Sở Xây dựng, cho rằng, với sự phát triển về kinh tế, DV-TM như trong thời gian qua, sẽ có 2 tác động đến thị trường nhà ở, đất ở. Thứ nhất, làm cho thị trường nhà đất sôi động, giá nhà ở, đất ở tăng cao. Thứ hai, là tác động đến một bộ phận người thu nhập thấp, làm họ khó có khả năng tiếp cận để sở hữu nhà ở, đặc biệt là các đối tượng như CBCNVC, sinh viên. Vì vậy, tỉnh cần có những cơ chế, chính sách khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, đất ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp trên địa bàn.

Thanh Hoài – Chính Thu

Báo Hà Tĩnh