Một dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Ảnh: Văn Dũng

Sau "nóng, sốt" lại rơi vào "cảm lạnh"

Thời gian gần đây, cũng như các phân khúc BĐS khác, đất nền TP. Vinh (Nghệ An) và vùng phụ cận đang giảm tính thanh khoản rõ nét. Còn nhớ, cuối năm 2021, đầu năm 2022, khi dịch COVID-19 bắt đầu lắng xuống cũng là lúc "sốt đất" xảy ra rầm rộ trên quy mô cả nước. Hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước đều xảy ra "sốt đất" ở nhiều mức độ khác nhau.

Nguyên nhân chính được cho là do tác động của dịch COVID-19. Việc mọi ngành nghề sản xuất kinh doanh và dịch vụ trên phạm vi cả nước lâm vào khó khăn trên diện rộng khi chuỗi cung ứng bị đứt gãy, lưu chuyển hàng hóa bị đình trệ, sức mua giảm sút... Cùng với đó, nguồn tiền rẻ, kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất khiến các nhà đầu tư đổ xô đi tìm kiếm kênh đầu tư khả quan. Do đó, chứng khoán và BĐS là hai kênh đầu tư được quan tâm lựa chọn, gần như tách rời hẳn với các hoạt động kinh doanh thực tế.

Bên cạnh đó, việc đô thị hóa cùng với nhu cầu về nhà ở, nhà xưởng sản xuất, nghỉ dưỡng, văn phòng... tăng cao trong khi diện tích đất hữu hạn khiến giá đất không ngừng tăng lên. Cộng với các dự án quy hoạch hạ tầng, đường sá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại.

Lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, nhiều cá nhân, tổ chức đã nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư, "cò đất" đã đưa ra những thông tin về quy hoạch để "thổi giá", "đẩy giá" đất đai lên mức bất thường, thu lợi nhuận khổng lồ.

Thời điểm đó, thị trường BĐS Nghệ An cũng tăng nhanh và "nóng" như vậy. Tại đây, giá đất không ngừng tăng, thậm chí tăng theo ngày, theo giờ. Tuy nhiên, khi các chính sách về siết chặt nguồn vốn vào thị trường BĐS, chính sách thuế ngăn chặn chuyển nhượng 2 giá… đã khiến thị trường BĐS nơi đây bị rơi vào trạng thái "cảm lạnh". Lượng nhà đầu tư đi xem đất, quan tâm về BĐS giảm đi rõ rệt. Đối với đất nền thì chỉ có vài khu vực có lợi thế hạ tầng, quy hoạch tốt thì được nhà đầu tư quan tâm.

Mặt bằng nói chung là "đóng băng" so với cuối năm 2021 – đầu năm 2022. Vì thế, việc giá đất ở Nghệ An có "nóng sốt" trở lại hay không vẫn là một dấu chấm hỏi, bởi hiện tại tâm lý e dè của nhà đầu tư đang còn bao trùm thị trường BĐS nơi đây.

Bao giờ "dậy sóng" trở lại?

Thời gian gần đây, thị trường BĐS ở Nghệ An có xu hướng ấm dần, do nhiều dự án BĐS lớn được chấp thuận chủ trương đầu tư ở nhiều huyện, thành thị trong tỉnh như Hưng Nguyên, Nghi Lộc, Đô Lương, Nam Đàn, Thái Hoà, Anh Sơn hay các dự án lớn ở TP. Vinh như Ecopark, Vingroup, Him Lam – Trống Đồng… đang tái khởi động và rục rịch rao bán, quảng bá dự án.

Bên cạnh đó, sau mở cửa trở lại, nghành du lịch Nghệ An đã "bật dậy" và thu hút hơn 5,5 triệu lượt khách trong 8 tháng đầu năm. Các hạ tầng đường bộ, hàng không, cảng biển ở đây đã hoàn thiện và sắp được nâng cấp mở rộng lớn hơn, hiện đại hơn cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS nơi đây.

Anh Đinh Viết Thành (một nhà đầu tư BĐS lâu năm ở Nghệ An) cho biết, tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp BĐS ở Nghệ An có chiều hướng giảm rõ rệt từ đầu 2022 khi nhà nước có nhiều chính sách để "hãm giá đất" lại, và quản lý việc sang tên đổi chủ, phân lô tách thửa… Tuy nhiên, thị trường vẫn có giao dịch nhỏ lẻ chứ không hoàn toàn "đóng băng".

Theo anh Thành, mặc dù "cơn sốt" đất đã qua đi, giao dịch ít hơn rất nhiều so với trước đây, nhưng giá đất nền ở nông thôn hay thành thị vẫn không có dấu hiệu giảm giá sau thời gian được đẩy lên quá cao. "Những người không có tiền mà vay ngân hàng để lướt sóng thì cũng đã mất cọc hoặc đã bán cắt lỗ, chỉ còn những người có tiền dư dôi thì mới để lại. Tôi tin rằng, thị trường BĐS ở Nghệ An vẫn sẽ nóng lại trong thời gian tới, bởi hiện nay, Nghệ An thu hút được rất nhiều dự án lớn, ở đâu có dự án thực đi qua giá đất nó sẽ còn nhảy lên nữa", anh Thành nói.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, ở Nghệ An, trong giai đoạn 2020-2021 và đầu năm 2022, thị trường BĐS bị rơi vào tình trạng bong bóng, "sốt xình sịch", giá được đẩy lên cao trong khi nguồn hàng thì không phải dồi dào lắm. Một số chủ đầu tư thấy thị trường nóng lên, trong khi dự án thì ít hàng nên họ đẩy giá lên cao ngất ngưởng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường mà giá cao thì nó tạo ra một giá ảo, "bong bóng", khi thị trường như thế thì người đầu tư thật, người tiêu dùng thật họ sẽ không mua, kéo theo đó thị trường sẽ hấp thụ kém.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, những dự án nào ra hàng mà bán với giá phù hợp, hợp lý, không có "bong bóng", không ảo thì sẽ hết rất nhanh. Những chủ đầu tư cứ giữ giá cao ngất ngưởng thì sẽ bị ngâm hàng, bởi các nhà đầu cơ thì họ chẳng dại gì mà mua với giá cao vì họ sẽ khó kiếm lời, còn những người có nhu cầu ở thật thì thấy giá cao quá họ cũng sẽ đứng ra, xem có điều chỉnh gì không thì họ mới mua.

Cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường BĐS Nghệ An đang có dấu hiệu tốt bởi vì có các "đại bàng" về đây làm tổ, mà "đại bàng" về làm tổ thì hay sinh ra quả trứng vàng, nó sẽ tạo ra động lực lan toả, tạo ra kích thích phát triển kinh tế, nhất là tạo ra bộ mặt đô thị khang trang, hiện đại và nhộn nhịp hơn. Những con "đại bàng" này vào sẽ tạo ra những giá trị khác biệt của BĐS nơi đây.

Từ giờ đến cuối năm, thị trường BĐS cả nước nói chung và Nghệ An nó riêng sẽ có điểm sáng, vì ngân hàng vừa cho nới room tín dụng, tuy không nhiều lắm, nhưng chắc chắn nó sẽ tạo ra cú hích, đặc biệt là đối với những dự án gần đủ điều kiện ra thị trường có thể sẽ được tiếp cận thêm với dòng vốn đó để thúc đẩy tốt hơn nguồn cung cho thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định,.

"Theo tôi, phân khúc nhà ở có nhu cầu sử dụng thực, có thể khai thác kinh doanh một cách tốt, nằm ở những khu vực có sự phát triển kinh tế mạnh và có hạ tầng đã được đầu tư một cách đồng bộ, bài bản thì sẽ được quan tâm, và hút được các dòng tiền đổ vào đấy. Cuối năm thì thường toàn vào vụ, vì do kết nó kết thúc những vụ thanh khoản kinh tế, với nguồn ngoại hối về nhiều nên mọi người hay chuyển vốn vào thị trường để kinh doanh BĐS, do đó thanh khoản sẽ tốt hơn, và thị trường sẽ ấm hơn", TS. Nguyễn Văn Đính nói.

Tác giả: Văn Dũng

Nguồn tin: Báo Nhà Đầu Tư