Sau thành công của dự án Six Senses Ninh Vân Bay Khánh Hòa cuối năm 2005, Công ty Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (mã CK: NVT) không giấu tham vọng trở thành một trong những ông trùm bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, Ninh Vân Bay loay hoay với những kế hoạch vượt quá khả năng khi dòng tiền không đủ bù đắp chi phí. Đồng thời, những giao dịch vay nợ với các bên liên quan ngày càng lớn, đã ăn mòn lợi nhuận hoạt động. Từ năm 2011, công ty luôn trong cảnh nếu lãi thì chỉ vài chục tỷ, nhưng đã lỗ thì xấp xỉ cả trăm tỷ đồng.

Six Senses Ninh Vân Bay được các cổ đông yêu cầu ban lãnh đạo không được bán trong bất kỳ hoàn cảnh nào.

Khoản lỗ đột biến năm 2017 cũng là lý do khiến phiên họp thường niên mới đây của Ninh Vân Bay diễn ra trong không khí căng thẳng. Diễn ra hơn 9 giờ, nhưng 8 trên 12 nội dung đưa ra tại phiên họp không được các cổ đông thông qua, trong đó bao gồm nhiều tờ trình quan trọng liên quan đến hoạt động công ty, nhân sự Hội đồng quản trị và quy chế quản trị.

Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2017, khoản lỗ lũy kế của Ninh Vân Bay đã đạt gần 700 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng tài sản của công ty đến cuối năm chỉ còn hơn 530 tỷ, so với mức 1.319 tỷ hồi đầu năm.

Thắc mắc lớn nhất của cổ đông, vốn không phải lần đầu, là tại sao Ninh Vân Bay với những khu nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 5 sao, những dự án đắc địa, lại liên tục thua lỗ.

"Chính phủ, ngành đã có nhiều chính sách hỗ trợ cho lĩnh vực này, riêng với khu nghỉ Six Senses Ninh Vân Bay tỷ lệ đặt phòng luôn ở mức cao trên 90% nhưng tại sao kết quả kinh doanh lại bết bát như vậy", ý kiến cổ đông trong phần chất vấn tại phiên họp mới đây của Ninh Vân Bay.

Việc chuyển nhượng cổ phần tại những dự án tiềm năng cũng được đặt lên bàn cân, khi các cổ đông cho rằng có dấu hiệu không minh bạch về quản trị. Trên thị trường chứng khoán, một năm gần đây, mức cao nhất mà cổ phiếu NVT đạt được chỉ hơn 7.000 đồng, chủ yếu là trồi sụt quanh mốc 4.000 đồng.

Kế hoạch tham vọng của Ninh Vân Bay bắt đầu từ năm 2010. Sau sự thành công của Six Senses Khánh Hòa, công ty khi đó đã rót vốn vào hàng loạt dự án như Emeralda Ninh Bình, Emeralda Hội An, LacViet New Tourist City, khu du lịch sinh thái Đông Anh hay góp 100% vốn thành lập Câu lạc bộ kỳ nghỉ Ninh Vân Bay.

Với tham vọng mở rộng nhanh, hầu hết các dự án của Ninh Vân Bay đều sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Tuy nhiên chỉ với nền tảng duy nhất là dự án đã hoạt động Six Senses Ninh Vân Bay Khánh Hòa, cái khó của doanh nghiệp này là làm cách nào thu xếp đủ dòng tiền để đầu tư.

Cục diện thị trường khi đó cũng không ủng hộ Ninh Vân Bay khi mà năm 2011, thị trường bất động sản du lịch và tài chính vấp phải nhiều khó khăn. Sử dụng vay nợ để đầu tư trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao, chính sách thắt chặt tín dụng, cùng nhu cầu từ thị trường ngày càng sụt giảm khiến hoạt động của Ninh Vân Bay rơi vào vòng luẩn quẩn vay – trả - vay không lối thoát.

Dự án Six Senses Sai Gon River không thể đúng tiến độ, công ty cũng phải cơ cấu lại hoạt động đầu tư khi rút một phần vốn tại Công ty Câu lạc bộ Kỳ nghỉ Ninh Vân Bay, chuyển đổi vốn đầu tư tại Du lịch Tân Phú và thu hẹp hoạt động chi nhánh tại Nha Trang.

Hệ quả là hai năm sau kế hoạch tham vọng, NVT bị lỗ tổng cộng hơn 160 tỷ đồng, mức cao nhất từ khi đi vào hoạt động. Khoản mục tiền và tương đương tiền đến cuối năm 2012 chỉ còn hơn 20 tỷ đồng, dù tổng tài sản vượt mốc 1.000 tỷ đồng.

Năm 2013, Recapital Group với đại diện là tỷ phú Rosan P. Roeslani đã chi 225 tỷ đồng mua 30 triệu cổ phần và trở thành cổ đông lớn nhất nắm giữ 35,87% Ninh Vân Bay. Tuy nhiên, sự xuất hiện của ông chủ Inter Milan cùng danh tiếng của Recapital không giúp Ninh Vân Bay vượt qua được khó khăn.

Dòng tiền vài trăm tỷ đồng tiếp tục đổ vào các dự án dang dở, nhưng sau khi đã "đốt" hết tiền, vòng luẩn quẩn của Ninh Vân Bay lặp lại. Công ty sau đó phải phát hành 230 tỷ đồng trái phiếu nhằm cơ cấu nợ cuối năm 2014 và lên kế hoạch thoái vốn tại phần lớn danh mục bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có cả dự án trọng điểm Six Senses Latitude Sài Gòn River và Emeralda Ninh Bình.

Kết quả là năm 2017, việc thoái vốn tại Công ty Hai Dung (chủ đầu tư của Six Senses Sai Gon River) và Công ty Tân Phú (chủ đầu tư Emeralda Ninh Bình) khiến Ninh Vân Bay chịu lỗ gần 500 tỷ đồng.

Dù vậy, câu chuyện thua lỗ không chỉ dừng ở việc phải thoái vốn. Các cổ đông tại phiên họp mới đây đã đặt ra nhiều nghi vấn về tính minh bạch trong quá trình đàm phán bán nợ và thoái vốn. Đặc biệt khi những công ty con này từng nhận hàng trăm tỷ đồng vốn vay tín chấp từ Ninh Vân Bay, hầu hết đến nay đã chuyển thành nợ xấu.

Sự căng thẳng gia tăng đến mức một cổ đông lớn đã đề xuất ban lãnh đạo đưa thêm một tờ trình vào với nội dung: "Thông qua quyết định trong mọi trường hợp công ty không bán dự án Six Senses Ninh Vân Bay", nhằm bảo vệ tài sản cuối cùng của Ninh Vân Bay.

Như vậy, từ một doanh nghiệp với tham vọng bành trướng trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, đến nay Ninh Vân Bay đang phải vật lộn trong kế hoạch tái cơ cấu dài hơi để bù đắp gần 700 tỷ đồng lỗ lũy kế. Trong khi đó, những dự án đắc địa từng được kỳ vọng sẽ đưa doanh nghiệp này vươn tầm, đang phải bán dần để giữ cho Ninh Vân Bay "được sống".

Tác giả: Minh Sơn

Nguồn tin: Báo VietNamNet