Chưa thể thoát “đáy”

Một thực tế không thể phủ nhận là những “đốm lửa” trên thị trường BĐS mới chỉ đủ để làm ấm bề mặt. Rất nhiều khu đất ở Hà Tĩnh vẫn chưa có dấu hiệu “tan băng”. Những người có kinh nghiệm nhận định rằng, thị trường đất ở đã xuyên “đáy” nhưng vẫn chưa thể thoát “đáy”. Theo số liệu từ Sở Tài nguyên & Môi trường, năm 2014, toàn tỉnh thực hiện giao đất cho các đối tượng được gần 700 ha, chỉ đạt trên 42% kế hoạch, trong đó, đất ở 88,62 ha và đấu giá 20,4 ha…

Khu căn hộ liền kề của HUD ngay trung tâm TP. Hà Tĩnh có giá khá đắt so với mặt bằng chung của thị trường bất động sản Hà Tĩnh

Sự trầm lắng tổng thể có thể nhìn thấy từ con số 173 lô đất ở các khu quy hoạch dân cư của TP. Hà Tĩnh đang tồn đọng tại Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh trong những năm gần đây. Có những lô đất đã được thông báo từ 2 năm nay nhưng vẫn chưa có người tham gia đấu giá. Trong số đó, những vùng ở xã Thạch Hưng, Thạch Đồng, Văn Yên rất ít người quan tâm.

Ông Lê Trung Liện – Chủ tịch UBND xã Thạch Hưng cho biết: “8 ha đất thuộc quy hoạch phát triển đô thị vùng Nam Nguyễn Du được công khai bán đấu giá từ 2012 nhưng đến nay chỉ mới bán được 8 suất”. 140 lô đất ở vùng quy hoạch 3 ha đồng chăn nuôi thuộc tổ dân phố Văn Thịnh – phường Văn Yên cũng trong hoàn cảnh tương tự. “Cơ sở hạ tầng được xây dựng cơ bản, tương đối phù hợp với đối tượng thuần túy có nhu cầu đất ở nhưng mãi vẫn không có người mua. Trước tình hình đó, UBND thành phố đã cho chủ trương cấp đất nhưng mới chỉ có 12 đơn xin cấp với 5 hộ nộp tiền”, ông Lê Hữu Hùng – Phó Chủ tịch UBND phường Văn Yên cho hay.

Cũng theo số liệu từ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh, đất đấu giá ở một số địa bàn vẫn còn số lượng lớn như Can Lộc (243 lô), TX Hồng Lĩnh (144 lô), Đức Thọ (140 lô)… và hiện chưa có nhiều tín hiệu khả quan ở các vùng đất này. Thậm chí, nhiều vùng đất nằm ở các vị trí thuận lợi về giao thương được rao bán khá lâu như đất của UBND phường Nam Hà, Thạch Quý nhưng vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Trước tình hình đó, để kích cầu thị trường, nhiều vùng đã có phương án điều chỉnh giá. Ví dụ như khu vực đất thuộc UBND phường Nam Hà đã điều chỉnh giảm giá từ 23 tỷ đồng xuống trên 18 tỷ đồng nhưng vẫn mỏi mắt chờ khách, UBND thành phố đang tiếp tục nghiên cứu phương án giá thấp hơn.

Đặc biệt, hàng chục ha đất “vàng” thuộc các vùng quy hoạch khu đô thị Bắc TP Hà Tĩnh, Hàm Nghi, Nam Cầu Phủ (với diện tích hàng chục ha đã bị UBND tỉnh thu hồi do nhà đầu tư chậm triển khai dự án. Vừa khởi động thì gặp “cơn bão” suy thoái kinh tế, 3 nhà đầu tư lớn là Công ty CP Đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới (TECCO), Công ty TNHH MTV Vật liệu xây dựng & Xây lắp thương mại (BMC), Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà Miền Trung đã bỏ cuộc, chỉ còn duy nhất Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) đã nộp tiền thuê đất nhưng chưa đủ nguồn lực để thực hiện dự án.

Đâu là lực cản?

Thực trạng khó khăn của nền kinh tế và “cơn bão” BĐS vừa đi qua chưa lâu là nguyên nhân chính khiến thị trường đất ở Hà Tĩnh rơi vào tình trạng “im hơi, lặng tiếng”. Tuy nhiên, nhìn ở yếu tố chủ quan, theo nhiều nhà đầu tư, thị trường BĐS ế ẩm còn là do giá đất vẫn còn cao so với thu nhập của người lao động. Trong khi đó, việc thực hiện cấp đất ở phần lớn các huyện, thị, thành phố vẫn còn chậm do nhiều nguyên nhân. Ông Trần Viết Ngọc – Giám đốc Công ty TNHH Bán đấu giá tài sản số 1 nhận định: “Giá đất hiện nay so với thu nhập của một cán bộ, công chức nhà nước còn quá cao, trong khi đó, đây là đối tượng có thu nhập trung bình trong xã hội. Như vậy sẽ có rất nhiều người có nhu cầu nhưng khônrg thể mua đất”.

Phiên đấu giá lô đất tại khu dân cư Đồng Trọt – Thạch Qúy thu hút đông người tham gia

Phân tích vấn đề, ông Bùi Khắc Bằng – Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh cho rằng, đây là hệ quả của việc chúng ta phải bỏ chi phí khá lớn để xây dựng các vùng hạ tầng khu dân cư (đền bù, GPMB và xây dựng các công trình hạ tầng). Số tiền này chiếm 40-50% giá trị lô đất, đồng nghĩa với việc thêm gánh nặng chi phí cho người mua. Ví dụ, ở vùng quy hoạch đồng chăn nuôi phường Văn Yên (TP Hà Tĩnh), để có được cơ sở hạ tầng với đường rộng 5m, mương thoát nước và điện chiếu sáng, trung bình, mỗi lô đất rộng 180m2 có giá 2,5 triệu đồng/m2, tương đương 450 triệu đồng/suất.

Phân khúc thị trường chưa đa dạng cũng là một nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này chưa thu hút được nhiều thành phần, đối tượng khách hàng. Một người tham gia lĩnh vực môi giới BĐS cho biết: “Bên cạnh những đối tượng có nhu cầu đất ở đơn thuần, phù hợp với khả năng tài chính hạn hẹp thì khá nhiều khách hàng có nhu cầu mua những lô đất rộng, đẹp nhưng đa số các vùng quy hoạch đấu giá còn có quá ít sự lựa chọn với yêu cầu như vậy”.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là hiện nay, dù các kênh thông tin về đất khá đa dạng nhưng một số đối tượng khách hàng vẫn đang mù tịt hoặc quá nhiễu giữa các kênh rao bán, môi giới… Theo thông tin chúng tôi có được, mới đây, một khách hàng vừa mua một lô đất thông qua môi giới với giá 1,53 tỷ đồng trong khi giá trị thực chỉ ở mức 1,3 tỷ đồng. Hay một khách hàng ở Cẩm Xuyên khi có ý định mua đất đã được giới thiệu và mua ngay lô đất tại Thạch Tân với giá gần 700 triệu đồng, trong khi lô đất này vừa được đấu giá thành công cách thời điểm bán lại 2 tháng chỉ trên 500 triệu đồng.

Thị trường BĐS và các kênh môi giới khá đa dạng, tuy nhiên, nhiều người có nhu cầu vẫn đang mang nặng tâm lý chờ xin đất cấp mà không chủ động tìm cách tiếp cận, trong khi đó, trong 2 năm nay, sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và thị trường không còn lớn. Các chính sách hỗ trợ nhà đất đã được Nhà nước ban hành nhưng khó đi vào cuộc sống cũng là một nguyên nhân khiến BĐS chưa có được sự kích cầu thỏa đáng để tăng tốc vượt qua giai đoạn khó khăn.

Mai Thủy – Thành Chung