Đã đến thời hạn giao đất nhưng một số dự án ở huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai) của Công ty CP Địa ốc Alibaba (gọi tắt Công ty Alibaba) vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng, nhếch nhác và nhiều nơi chỉ là bãi đất trống. Khách hàng càng thêm hoang mang khi các luật sư (LS) đọc hợp đồng (HĐ) mua bán đã nhận định: Công ty Alibaba ký HĐ trái quy định pháp luật về quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Vi phạm nguyên tắc giao dịch

Một khách hàng mua 2 lô đất thuộc dự án Long Phước (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) của Công ty Alibaba, đưa cho chúng tôi HĐ chưa đầy 10 tờ A4 với vẻ lo lắng. "Chúng tôi sợ mất tiền nếu Công ty Alibaba không giao đất hoặc giao đất không hoàn thiện. Điều đáng nói là bây giờ tôi mới đọc kỹ HĐ". Đọc kỹ nội dung, chúng tôi nhận thấy nhiều điểm lắc léo, chồng chéo trong thỏa thuận HĐ.

Một buổi mở bán đất nền mới đây của Công ty CP Địa ốc Alibaba

Cụ thể, ngay cái tên "Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ" đã thấy có vấn đề. Nội dung không đáp ứng các yếu tố pháp lý cơ bản của một HĐ kinh tế. Cụ thể, trong nội dung đăng ký QSDĐ nêu: Trong vòng 12 tháng kể từ khi bên B ký HĐ thỏa thuận và thanh toán đủ cho bên A 95%, bên A có trách nhiệm lập HĐ chuyển nhượng QSDĐ để hai bên ký chính thức tại cơ quan có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực. Trong phần bàn giao nền đất cũng thể hiện những dấu hiệu đáng ngờ: "Bên A bàn giao nền đất cho bên B trong vòng 6 tháng kể từ ngày ký HĐ và bên B hoàn thành việc thanh toán theo đúng tiến độ của HĐ, đồng thời bên B có văn bản yêu cầu bên A bàn giao đất". Tại sao bên A (Công ty Alibaba) không giao đất cho khách hàng như thỏa thuận mà yêu cầu họ phải làm biên bản giao đất?

Theo LS Trần Đình Dũng - Trung tâm Tư vấn pháp luật TP HCM, Trung ương Hội Luật gia Việt Nam - Bộ Luật Dân sự hiện hành (năm 2015) quy định nguyên tắc cơ bản trong giao dịch tại điều 3: "Mọi cam kết, thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của luật". "Tức luật có quy định thì các giao dịch HĐ buộc phải tuân thủ. Giao dịch về QSDĐ được Luật Đất đai 2013 quy định tại điều 167 gồm các loại HĐ chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại. Ngoài ra, không có hình thức quan hệ HĐ nào khác" - LS Dũng khẳng định.

Cũng theo LS Dũng, đối với HĐ về QSDĐ mà có chủ thể kinh doanh bất động sản (BĐS) tham gia (trong trường hợp này là HĐ của Công ty Alibaba) thì các giao dịch phải tuân thủ theo pháp luật đất đai được quy định tại điều 37 Luật Kinh doanh BĐS. Như vậy, dù giao dịch liên quan đến QSDĐ trong kinh doanh BĐS hay không đều phải tuân theo Luật Đất đai. Đáng lưu ý là trong trường hợp kinh doanh BĐS, chỉ được xác lập 5 loại HĐ có ban hành mẫu đính kèm, quy định tại điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.

Theo LS Dũng, nội dung HĐ trên giữa Công ty Alibaba và khách hàng thỏa thuận cam kết sẽ chuyển nhượng QSDĐ trong tương lai, đồng thời khách hàng phải thanh toán cho Công ty Alibaba một khoản tài chính đã vi phạm nguyên tắc luật định giao dịch về QSDĐ. Thứ nhất, không thể ký kết HĐ cho việc "thỏa thuận chuyển nhượng" như tên của HĐ do quan hệ này không được phép trong giao dịch về QSDĐ được quy định tại điều 167 Luật Đất đai. Thứ hai, nội dung giao dịch thực chất là huy động trước tài chính để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ trong tương lai. Đây chính là một hình thức huy động vốn bằng cam kết sẽ giao dịch đất trong tương lai, tương tự như các hình thức đặt chỗ hoặc góp vốn...

Rõ ràng, Công ty Alibaba xác lập HĐ không tuân thủ theo các quy định pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS. LS Dũng cho rằng cơ quan thẩm quyền cần có biện pháp xử lý nghiêm nhằm ổn định thị trường BĐS tránh rủi ro cho người mua đất, cũng như tránh bất ổn cho thị trường kinh doanh BĐS vốn có ảnh hưởng lớn đối với xã hội.

Thiếu đạo đức kinh doanh

Theo LS Trương Thị Hòa - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS, Trưởng Văn phòng Luật sư Trương Thị Hòa - với HĐ trong kinh doanh BĐS, hiện bộ luật làm nền là Bộ Luật Dân sự cũng đã nói rõ về HĐ mẫu trong kinh doanh BĐS. HĐ này phải được làm theo mẫu quy chuẩn và giải thích rõ các nội dung cho khách hàng hiểu trước khi ký kết. Nếu có gì không rõ, gây bất lợi thì chỉ phía người bán chịu, chứ không được gây thiệt hại cho người mua. Nếu HĐ trong đó có những ràng buộc bất hợp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua thì HĐ này đã vi phạm pháp luật. Trên cơ sở này, nếu xảy ra khiếu kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hiệu lực của HĐ. Có những trường hợp thì vô hiệu toàn bộ hay vô hiệu từng phần nhưng pháp luật luôn luôn xem xét bênh vực, bảo vệ quyền lợi và bồi thường cho người bị thiệt hại trong quá trình ký kết.

Theo LS Trương Thị Hòa, trong Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và cả Luật Kinh doanh quảng cáo; tất cả mọi điều khoản trong HĐ phải minh bạch, không được nói quá sự thật. Nếu không trung thực, khiến khách hàng nhầm lẫn thì đó là thiếu đạo đức trong kinh doanh, đặc biệt là kinh doanh BĐS.

Tác giả: Sơn Nhung

Nguồn tin: Báo Người lao động