Theo nội dung đơn thư, gia đình anh Lê Đình Đào trú cùng xóm 3 xã Hương Thủy có lập hợp đồng bán nhà ở, toàn bộ vườn và đất sản xuất nông nghiệp cho gia đình anh Cương với giá 160 triệu đồng. Sau một thời gian sinh sống ở miền Nam, nay anh Đào trở về quê đòi lại một phần đất đã bán.

Vì hai bên hòa giải không thành nên anh Đào đã khởi kiện ra tòa án yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). TAND huyện Hương Khê đã ra kết luận bản án, tuyên hợp đồng vô hiệu về hình thức và buộc hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận và không phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu.

Hai thửa đất 393 và 394 nằm trong một khuôn viên và không có ranh giới phân biệt

Gia đình anh Cương cho rằng, tòa án xét xử không căn cứ vào sự thật khách quan, không tính đến các khoản tiền bồi thường là không minh bạch.

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong vụ việc, ngày 24/11/2011, gia đình anh Đào lập hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, nhà, vườn của mình cho gia đình anh Cương. Hồ sơ chuyển nhượng gồm: 1 giấy chuyển nhượng do anh Đào viết (không công chứng); 1 giấy chứng nhận QSDĐ (bìa đỏ) của anh Đào, trong đó có 300m² đất ở, 1.200m² đất vườn và 11 thửa đất sản xuất nông nghiệp; 1 giấy bán vườn của 2 anh em anh Đào là Lê Đình Định, Lê Đình Trung bán lại cho anh Đào.

Xác minh của chính quyền địa phương, xem xét tờ bản đồ số 6 thuộc bản đồ 299 thì thửa đất đang tranh chấp nằm ở mái đồi có độ dốc gần 30 độ, gồm 2 thửa đất là thửa 393 có diện tích 1.029 m² và thửa 394 có diện tích 2.016 m². Giữa 2 thửa đất không có ranh giới phân biệt. Thửa số 394 thuộc quyền sử dụng của gia đình anh Đào. Thửa 393 thuộc quyền sử dụng của bố mẹ anh Đào, nhưng đã để thừa kế lại cho các con. Anh em của anh Đào đã lập giấy bán lại đất cho anh Đào phần thừa kế. Như vậy, trước đây, cả 2 thửa đất nằm trong diện tích tranh chấp cùng thuộc quyền sử dụng của gia đình anh Đào.

Theo tìm hiểu của PV và dư luận xung quanh thì việc gia đình anh Cương cho rằng, bản án số 03/2013/DSST của TAND huyện Hương Khê chưa minh bạch là có cơ sở. Điều này được thể hiện tại giấy chuyển nhượng do anh Đào viết là “Vì hoàn cảnh sinh hoạt gia đình phải theo con đi làm ăn xa, nên chuyển nhượng toàn bộ vườn, nhà ở, đất canh tác theo bìa đỏ cho gia đình anh Cương với diện tích 6.785 m²”. Đành rằng, số diện tích đất vườn và đất ở thể hiện trong giấy chứng nhận QSDĐ chênh lệnh nhau khá lớn, nhưng đó cũng là thực trạng tồn tại chung trong quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tại thời điểm đó. Điều băn khoăn ở đây, đó là tại sao tòa án lại căn cứ vào diện tích thể hiện trong giấy chứng nhận QSDĐ chứ không căn cứ vào nội dung “chuyển nhượng toàn bộ vườn, nhà ở, đất canh tác…”.

Bản chất sự việc còn được thể hiện rõ hơn khi tại giấy chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên ghi rõ tứ cận của thửa đất: “Phía Tây nam giáp vườn ông Tú, phía Đông bắc giáp vườn ông Ngụ, phía Tây bắc giáp lò gạch”. Rõ ràng, nếu xét các điểm tứ cận trong hợp đồng thì toàn bộ vườn đất gồm 2 thửa 393 và 394 chính là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng. Theo chúng tôi, điều này chính là lý do làm cho bản án của TAND huyện Hương Khê chưa bảo đảm tính khách quan.

Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Hình sự thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên từ thời điểm giao dịch. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường.

Căn cứ tại Điều 134, Bộ luật Dân sự quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, TAND đã dành thời gian để 2 bên tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, khi chưa làm rõ được diện tích đất tranh chấp trong hợp đồng là bao nhiêu thì tòa án lại khẳng định rằng: “thỏa thuận chuyển nhượng ban đầu là 1.700 m² đất vườn, đất ở”, trong khi diện tích đất vườn đang tranh chấp là 3.860 m², như vậy là tòa án xét xử có phần áp đặt. Dẫn tới, phía gia đình anh Cương không chấp nhận thực hiện thủ tục chuyển nhượng với diện tích đất mà tòa án đưa ra là có cơ sở. Đây cũng là lý do để TAND huyện Hương Khê cho rằng, gia đình anh Cương đã không chịu phối hợp với gia đình anh Đào tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu nên gia đình anh Cương phải chịu hoàn toàn lỗi là không thỏa đáng.

Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là quy định bắt buộc mà hai bên chuyển nhượng phải thực hiện. Vì vậy, xét về lỗi làm hợp đồng vô hiệu theo chúng tôi cả hai bên đều có lỗi. Chính vì vậy, trên cơ sở quá trình đầu tư, tôn tạo trong một thời gian dài, gia đình anh Cương phải được bồi thường một cách thỏa đáng.

Mặt khác, khi viết giấy chuyển nhượng giao đất vườn có sự chứng kiến của ông Tô Bá Tú là hộ liền kề, ông Trần Văn Đức – Ban Mặt trận xóm, ông Trần Văn Ý – Xóm trưởng, ông Đặng Bá Chương là người nhận đất thay cho anh Cương. Tất cả những người trên đã ký vào giấy chuyển nhượng. Nhưng không hiểu vì lý do gì mà quá trình xét xử TAND huyện Hương Khê lại không mời họ làm nhân chứng (?!)

Cũng cần nói thêm, gia đình anh Cương sinh sống trên thửa đất kể trên từ tháng 11/2011 đến nay và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế nhà ở, đất đai. Trong quá trình sinh sống, gia đình anh Cương đã tu sửa khu vườn, tạo lập vườn cam, bưởi để phát triển kinh tế ổn định. Số tiền 160 triệu đồng để mua toàn bộ vườn, nhà trong hợp đồng cũng do gia đình anh Cương vay mượn của ngân hàng, đến nay chưa trả được.

Thiết nghĩ, TAND cấp phúc thẩm cần xem xét lại để đưa ra được bản án thuyết phục, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Bảo Trung