Các giải pháp đã có nhưng chưa đủ độ ngấm

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý I thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, vẫn ghi nhận dấu hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch tại một số dự án chung cư có vị trí thuận lợi, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín và có chất lượng bàn giao tốt.

Nguồn cung trong quý đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp BĐS để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

Doanh nghiệp BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn dù thị trường đã có những tín hiệu tích cực. Ảnh: Vũ Phạm

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, trong quý I, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các KCN, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư.

"Kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ", ông Đính cho hay.

2 tháng cuối quý I, thị trường BĐS đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc ban hành Nghị định 08, Nghị quyết 33, thông tin về gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng của các ngân hàng thương mại, 5 quyết định giảm lãi suất của NHNN và thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16.

VARS cho rằng, các giải pháp nhằm gỡ vướng cho thị trường thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với các doanh nghiệp BĐS. Tiếp thêm niềm tin cho các doanh nghiệp và các cá nhân tham gia thị trường. Tuy nhiên, các giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn trấn an tinh thần, chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bật trở lại. Chưa ban hành điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật như nghị định, thông tư dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Đồng thời, thị trường BĐS vẫn tồn tại tình trạng lệch pha ở cả phân khúc cao cấp và bình dân, giá rẻ.

Đánh giá chung phân khúc BĐS nhà ở, nguồn cung chưa có sự cải thiện. Hầu hết các dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán chính thức. Một số ít chủ đầu tư có hàng nhưng chưa sẵn sàng mở bán vì tâm lý e ngại thị trường chưa tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả bán hàng.

Nguồn cung trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa được cải thiện

Về sức cầu, nhu cầu mua nhà giảm do thu nhập người dân bị ảnh hưởng. Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá quá cao so với khả năng tài chính của người dân. Nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội gia tăng do giá nhà, lãi suất cao. Cầu đầu tư tăng tại một số vùng đang đẩy mạnh đầu tư công, đã khởi công các dự án hạ tầng trọng điểm của khu vực.

Về giá bán, giá bán trung bình tại các dự án phần lớn không thay đổi so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán giảm mạnh, có dự án giảm đến 15-20%. nguyên nhân là do hết thời gian ân hạn nợ gốc, nhiều khách hàng không còn đủ tài chính để giữ hàng đành chấp nhận cắt lỗ sâu.

Về giao dịch, chưa được cải thiện dù có ghi nhận giao dịch. Nguyên nhân là do khả năng tài chính của phần lớn khách hàng đang gặp khó khăn do tình hình kinh tế chung. Phần lớn sản phẩm trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp, không phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân.

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng vẫn còn tâm lý “bắt đáy”, chờ giá tiếp tục giảm. Niềm tin của khách hàng vào thị trường BĐS chưa được phục hồi hoàn toàn. Nhiều khách hàng sợ ký hợp đồng, nhưng các chủ đầu tư không đủ khả năng để hoàn thiện dự án và thực hiện bàn giao đúng tiến độ.

Còn về chính sách bán hàng, chính sách chiết khấu cao dành cho các khách hàng thanh toán sớm đến 90% giá trị hợp đồng là chính sách "hot" nhất, được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm tạo ra kênh huy động vốn từ phía khách hàng.

Doanh nghiệp BĐS vẫn lao đao

Theo VARS, thị trường BĐS đã có tín hiệu tích cực nhưng chưa có kết quả cụ thể, chưa thực sự thoát ra khỏi khó khăn, trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp vẫn lao đao, đối mặt với khủng hoảng và phá sản. Quan điểm tự cứu lấy mình, cùng nhau vượt khó đang dần thay thế cho tâm lý chờ "giải cứu" của các doanh nghiệp.

VARS dẫn chứng số liệu của Tổng cục Thống kê, 2 tháng đầu năm có hơn 235 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng gần 20% so với cùng kỳ năm 2022. Như vậy, bình quân mỗi ngày có 4 doanh nghiệp giải thể.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án tiếp tục thu hẹp hoạt động sản xuất, quy mô và số lượng dự án, tiếp tục tái cấu trúc doanh nghiệp. Có doanh nghiệp dừng dự án, bán hoặc đình chỉ hoạt động đầu tư dự án nhằm giảm bớt khó khăn, áp lực. Một số doanh nghiệp đã có hoạt động phát hành trái phiếu

Đối với doanh nghiệp dịch vụ BĐS, hầu hết các sàn giao dịch mới thành lập (khoảng 2 năm đổ lại) đều phải đóng cửa. Theo thống kê từ các sàn giao dịch BĐS là hội viên của VARS, trong quý I tiếp tục có thêm 30-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Đặc biệt, có khu vực con số này lên tới 80%.

Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn.

Trong khi môi giới BĐS gia tăng số lượng nghỉ việc. Ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Cá biệt, tại một số khu vực, số lượng môi giới tiếp tục nghỉ việc lên tới 80%.

VARS cho biết, phần lớn môi giới BĐS nghỉ việc đều thuộc nhóm "lính mới" hoặc tay ngang. Điển hình là nhóm môi giới bắt sóng các đợt sốt ảo, quá phấn khích và duy trì song song trạng thái tay ngang vừa là nhà đầu tư vừa là môi giới BĐS.

Để tồn tại qua thời gian này, một số môi giới BĐS đã tìm hướng mới bằng cách chuyển sang mảng cho thuê. Nhóm môi giới BĐS chuyên nghiệp tuy có khó khăn nhưng vẫn bám trụ được với thị trường.

Tác giả: Vũ Phạm

Nguồn tin: Báo Nhà Đầu Tư